Рынок вторичной недвижимости Петербурга меняется вместе с горожанами. Мы больше ценим комфорт и время, меньше готовы инвестировать в полуразрушенные каморки без санузла и перспективой многомиллионных вложений в ремонт. Нас труднее одурачить, продав квартиру без документов и соседом-алкоголиком «в подарок». Требования к качеству квадратных метров растут, все чаще на вторичном рынке появляются почти новые квартиры со свежей отделкой. Рост качественного предложения сказывается и на ценах, которые, по мнению экспертов, к концу 2019 года достигли «исторического максимума».
Текст: Ольга Головина
Покупатель разборчивый
«Радиоточка, пол – паркет, санузел раздельный, дом кирпичный/Первый и последний – не предлагать, рядом с метро, центр…», – песня «Бошетунмай» группы «Кино» была написана в 1986 году, конкретно эти строчки – аллюзия на типовые объявления по обмену квартир. Виктор Цой, конечно, иронизирует над «обывательщиной» современников. Между тем, в его собирательном тексте проглядывает, как советский человек, познавший все тяготы барачно-коммунального быта, наконец распробовал комфорт.
Интересно, что в 2019 году список пожеланий к квадратным метрам из «вторых рук» хоть и вырос, но не экстремально. Несмотря на то, что город на Неве неизменно популярен для переезда, а недвижимость растет в цене (в среднем около 10% за год), покупатель по-прежнему избирателен: не стремится в «медвежьи углы», выбирает «правильный» тип дома, метраж, этаж, и т.п.
«Современный покупатель ценит комфорт, поэтому лучше и быстрее продаются квартиры с ремонтом по цене выше. Все меньше вариантов можно встретить без ремонта в старом фонде», – комментирует менеджер по маркетингу компании «Первое ипотечное агентство» (ПИА) Виктория Решетняк.
В основном покупателей интересуют одно- или двухкомнатные квартиры, пешеходная доступность метро, средний этаж. Пристальное внимание обращают на тип дома, отделку, наличие перепланировок и обременений – ипотека, маткапитал, несовершеннолетние собственники.
Вторичная недвижимость как явление нередко отвечает высоким требованиям качества городской среды. «Зачастую вторичка имеет хорошее местоположение, она находится в старых обжитых районах, где инфраструктура и транспортная доступность на высоком уровне, – прокомментировал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Александр Гиновкер. По его словам,некоторые покупатели выбирают только «вторичку» в старом фонде и «сталинках», поскольку уверены: качество в те времена было лучше. «Если важна толщина стен и высота потолков, то это действительно правда, многие постройки сталинских времен могут легко дать фору в качестве строительства и долговечности современным новостройкам», – поясняет господин Гиновкер.
«Клиенты делают выбор в пользу вторички в том случае, если испытывают необходимость в недвижимости здесь и сейчас или не испытывают доверия к первичному рынку в силу вероятности задержки сроков сдачи объектов», – дополняет госпожа Решетняк. Плюсы вторичного рынка она видит и в том, что будущую собственность можно «потрогать», увидеть качество дома и территории, оценить вид из окон. «Есть гарантия, что окна не будут выходить на ЛЭП или еще что-то менее приятное», – отметила специалист ПИА.
Что касается рисков покупки, специалисты по недвижимости настоятельно рекомендуют изучить, на основании чего оформлена собственность на квартиру, которую вы хотите купить, и кто в ней зарегистрирован. Это как раз необходимо, чтобы избежать нелегитимной сделки и условного соседа-алкоголика «бонусом».
Если речь идет о вторичном рынке, эксперты рекомендуют обратиться в риэлтору. «Это сэкономит время и нервы, потому что наша работа – не только организация и проведение сделки, а в 50% случаев работа дипломата и психолога. Многие продают квартиры по причине развода, разногласий, кто-то получил в наследство… Все эти моменты риэлтор учтет и расценит с холодным рассудком», – рассуждает Виктория Решетняк.
Поскольку необходимую правовую информацию сейчас можно найти и в интернете, работать с агентом или нет эксперты предлагают решить самостоятельно.
Что предлагает вторичный рынок Петербурга?
По оценкам брокеров, на вторичном рынке Северной столицы продается около 40 тысяч квартир. В их числе 10,3 тыс. – однокомнатных (самый популярный формат), 3,2 тыс. – студий, 11,8 тыс. – «двушек», 11,2 тыс. – «трешек». Участники рынка предупреждают: около 5-10% объявлений на ведущих площадках продаж либо дубляжи, либо фейки.
Больше всего предложений в Калининском, Красносельском, Невском, Приморском и Красногвардейском районах. Эти же районы, а также Фрунзенский и Выборгский, выбирают покупатели. «Сегодня все районы города востребованы, нет откровенно неликвидных местоположений, все определяет соотношение цена-качество», – поясняет Александр Гиновкер. В ПИА к неликвидным объектам отнесли загородную недвижимость и квартиры в отдаленных районах Ленинградской области.
При покупке квартиры, уверяют брокеры, люди все чаще задумываются об инвестиционной составляющей и ликвидность объекта. Достоинством и в то же время недостатком «вторички» они считают сравнительно медленный рост цен, что имеет значение в том случае, если недвижимость приобретается с инвестиционными целями. По данным сервиса «Авито Недвжимость» за год, с ноября 2018 года по нынешний, цена вторичного предложения в Петербурге выросла на 8,2% и составила 134,5 тыс. рублей за м2. За прошлый аналогичный период рост цен составил около 10%.
Впрочем, в последние два года положительная динамика цен вторичного рынка стабильна. Для сравнения на первичном рынке рост цен в 2019 году эксперты оценивают примерно в 10%, в то время как в 2018 году «первичка» показывала скачок на 17%.
«Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге достигли своего исторического максимума», – резюмируют в корпорации «Адвекс. Недвижимость». Но поскольку «вторичный рынок не может быстро отреагировать на рост цены в новостройках, считают в корпорации, в ближайшие два-три года мы будем наблюдать планомерный, но очень стабильный спрос на «вторичку», – уверены брокеры.
Недвижимость Петербурга неоднородна по качеству, что определяет и разницу в ценах. К концу 2019 года в топ самых дорогих районов города традиционно вошли Петроградский (240 тыс. руб./м2), Центральный (191,4 тыс. руб./м2) и Московский (144 тыс. руб./м2). Самые недорогие метры в Петербурге сосредоточены в Колпинском (77 тыс. руб./м2), Кронштадт (85 тыс. руб./м2,) и Петродворцовом (91,7 тыс. руб./м2) районах.
По словам специалистов, в Петербурге даже есть объекты, которые не дорожают.Это старые панельные дома, старый дореволюционный фонд без капремонта с не лучшей локацией.И, напротив, всегда ликвидные предложения. «По-прежнему востребованы «сталинки» и кирпичные дома 1970-х годов. К примеру, на Васильевском острове у метро Приморская в кирпичном доме средняя цена за квадратный метр выросла со 120 до 140 тысяч рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом пользуется «новая вторичка» – это дома не старше 10 лет», – прокомментировал Александр Гиновкер.
Тенденцию подтвердили и в «Адвекс»: «Большинство сделок, которые прошли в 2019 году, это квартиры в «новой вторичке», и эта тенденция будет только расти. Сдается все больше новых жилых комплексов, у покупателей есть выбор, плюс ко всему новые кирпично-монолитные дома более привлекательны для покупателя», – говорят эксперты «Адвекс».
По наблюдениям специалистов, предложение на рынке будет поддерживаться и за счет программы квартира в зачет. Суть в том, что застройщики бесплатно оказывают помощь в продаже старого жилья, а вырученные средства идут уже на покупку квартиры в их проекте (схема аналогична услуге трейд-ин на авторынке) «Программа набирает обороты и становится одной из основных форм оплаты. Еще одной тенденцией в 2020 году, может стать срочный выкуп квартир», – рассказали изданию в ПИА. В 2020 году эксперты ожидают роста цен в среднем на 10%, что отчасти компенсируется и выгодной ипотекой.
«Вторичка» в ипотеку и подарки от Центробанка
Дополнительный плюс для тех, кто покупает жилье в кредит, – готовая квартира позволяет не платить ипотеку и аренду одновременно в период ожидания сдачи новостройки. Покупок с привлечением ипотеки в этом сегменте более 85%. По данным ПИА, более половины ипотечных сделок в 2019 году приходится именно на «вторичку». Из-за моды на «новую вторичку» все чаще квартиры продаются также из-под залога.
Кстати, говоря об ипотечном кредитовании стоит упомянуть самого щедрого «дарителя» к Новому году – Центробанк. Еще в минувшем октябре главная финансовая организация страны снизила ставку рефинансирования до 6,5%. Вслед за ней подтянулись и крупнейшие банки «первой двадцатки». Эксперты, опрошенные «Линией полета», подтвердили, что ипотеку на «вторичку» сейчас можно оформить по ставке от 8,2% годовых в зависимости от суммы кредита. То есть расходы на ремонт и мебель уже включены в ипотеку по заниженной ставке, подсчитали собеседники издания.
Москва и регионы
По информации «Авито.Недвижимость», за год цена квадратного метра на вторичном рынке по всей России выросла на 8,4% до 66 054 руб. за м2. С ноября 2018 года по ноябрь 2019 самый ощутимый рост на 9-10% показали Казань, Краснодар, Тюмень и Москва. Почти не менялись цены в Волгограде, Челябинске и Самаре. По данным на середину ноября 2019 года, по сравнению с серединой минувшего октября изменение составило 0,3%. «На вторичном рынке рост более скромный, чем в сегменте новостроек. И уже видно, что в ноябре темпы роста замедлились, а в ряде крупных городов даже наметилось небольшое снижение. Особенно интересно выглядит снижение в Москве, которое в ноябре уже выявлено и на вторичном рынке, и на первичном. Мы ожидаем, что до конца года темпы роста цен на обоих рынках продолжат сокращаться», – сообщили эксперты «Авито.Недвижимость».