Коммерческая недвижимость Петербурга выходит из пандемии. Часть II

«Такого кризиса никогда не было!», – в один голос констатируют эксперты рынка коммерческой недвижимости. Трудно возразить: едва ли в современной России можно припомнить период, когда границы на замке; любимые кофейни – тоже. Замерли в ожидании концертные площадки и музеи, а деловые и торговые центры погасили окна, отправив сотрудников на удаленку. Такой мы запомним пандемию Covid-19.

Текст: Ольга Головина 

Начало

Не до креатива

На фоне локдауна закрылись – навсегда или временно – некоторые полюбившиеся петербуржцам и туристам креативные пространства. Так исчез с карты Петербурга знаменитый «Голицын Лофт» на Фонтанке. «До апреля 2020 года он обеспечивал арендаторам высокий траффик и отлично заполнялся по высоким ставкам. Но 80% площади лофта занимали рестораны и кафе, они просто перестали платить деньги», – поясняют в «БестЪ». Впрочем, помимо разнообразия заведений и необычных интерьеров, место известно несмолкающими конфликтами владельцев с арендаторами, а в последнее время – скандальным переходом лофта новому инвестору. Сейчас здание опустело, в нем разбирают декорации.

С марта прекратили работу пространства «Ткачи» в здании бывшей прядильной фабрики на Обводном канале и центр дизайна Artplay SPb на Красногвардейской площади. В «Ткачах» закрытие связано со сменой владельцев здания и дальнейшим его переформатированием в бизнес-центр. Петербургский Artplay закрыт с мая: инвесторы ищут новых арендаторов, но дальнейшая судьба проекта неясна. Антикризисные решения принимались только для Artplay в Москве.

Изрядно «похудевшими» но непобежденными пока остаются «Севкабель Порт» на Васильевском острове. Хотя пространство потеряло более 120 событий (основной источник дохода), доля общепита в нем была изначально была ниже, и сейчас ситуацию вытягивают офисы и шоурумы. Кафе и рестораны в формате летних террас вновь открылись в «Новой Голландии». Пространства на крыше и террасе заработали в лофт-проекте «Этажи» в здании бывшего хлебозавода на Лиговском проспекте.

Какие вывески унес ветер пандемии?

Сильнее всего из-за пандемии пострадали рестораны и салоны красоты. Так, например, полностью свернулась сеть вегетарианских кафе «Укроп», бренд Topgun закрыл больше 20 салонов мужских стрижек, сократившись вполовину. Хотя рестораторы и владельцы салонов пока не делали официальных заявлений о закрытиях, до конца года эксперты «БестЪ» прогнозируют закрытие 30-40% заведений, новые объяснимо открываться не спешат. «Кто-то пытается компенсировать убытки, перепродав право аренды помещения в хорошей локации, кто-то выставляет на продажу готовый сетевой бизнес», – комментирует обстановку Станислав Ступников. Эксперт напомнил, что проблемы у рестораторов начались еще в 2019 году: из-за падения платежеспособного спроса горожан и снижения маржинальности ресторанного бизнеса впервые за много лет количество закрытий на 6% превысило открытия.

Может показаться, что супермаркеты и продуктовый ритейл – единственные, кому разрешили работать в пандемию – менее других подверглись кризису. Это не так, считают эксперты. Оказалось, что продуктовые магазины на втором месте по закрытию после ресторанов. «В декабре 2019 года обанкротилась сеть Spar. В освободившиеся помещения зашли другие продуктовые ритейлеры: Green, «Верный», «Магнит», «Медведь». Практически сразу почти два десятка бывших супермаркетов Spar взяла в Петербурге калининградская продуктовая сеть «Виктория», однако пару недель назад она объявила об уходе с петербургского рынка. До сих пор остается много помещений, которые никто не занял. И дело здесь не в локациях, просто с инвестициями тяжеловато даже у крупных игроков», – пояснил Станислав Ступников.

По подсчетам брокеров, на десяти главных торговых улицах города за последние три «ковидных» месяца закрылось не менее 120 магазинов, кафе и ресторанов. «Однако это не превышает средний ежеквартальный показатель, поскольку в стрит-ритейле традиционно отмечается высокий уровень ротации», – успокаивает Наталья Киреева. Впрочем, во втором квартале эксперт отметила «рекордно малое» число новых арендаторов – всего 44. «Это минимальный квартальный показатель за всю историю наблюдений», – констатирует эксперт JLL.

Покупательский спрос, ожидают эксперты рынка, может восстановится к осени, учитывая большой отложенный спрос в течение последних нескольких месяцев, а также принимая во внимание большие очереди в уже открывшиеся магазины. «Это касается только внутреннего спроса, поскольку туристические потоки к этому времени вряд ли быстро вернутся к прежнему уровню», – подытожила Анна Лапченко. К слову, в результате снижения потока иностранных туристов, на Невском проспекте и в окружении массово освободили помещения сувенирные магазины.

В последние несколько лет тройка лидеров в структуре профилей арендаторов на рынке стрит-ритейла Петербурга не менялась: около 30% приходилось на рестораны, бары и другой общепит (около 70% помещений в центре города), еще по 10-15% – продукты питания и одежду (последняя концентрируется на Большом проспекте ПС и Старо-Невском), еще столько же занимали парикмахерские и салоны красоты, остальное занимали офисы, шоурумы, алкогольные магазины, банки и аптеки. Как последствия пандемии скажутся на распределении, станет ясно не ранее конца 2020 года.

Торговля выйдет на улицы

В ситуации, когда судьба торговых центров не определена, рынок розничной торговли может развернуться в сторону стрит-ритейла. Частные коммерческие площади, говорят эксперты, могут дать более выгодные условия аренды, да и в целом более мобильны, нежели в ТРЦ.  

«Ситуация с пандемией показала, что магазины в стрит-ритейле в случае таких ситуаций открываются быстрее, чем торговые центры, – считает руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко. – Таким образом у брендов есть возможность дифференцировать политику по своим отдельным объектам в плане получения скидок и рассрочек. Также, возможно, в стрит-ритейл вернется больше fashion-брендов, которые в последние годы открывались преимущественно в торговых центрах, однако это будет понятно к концу года», – прогнозирует эксперт. После снятия ряда ограничений спрос стал активнее по сравнению с затишьем в предыдущие три месяца.

Сейчас доля свободных помещений на главных торговых коридорах Петербурга увеличилась на 2,3%, достигнув 11,6% – максимума за последнюю пятилетку. Больше всего пустующих объектов по итогам полугодия нашли на Владимирском проспекте, их стало втрое больше по сравнению с прошлым годом (15,7%). Эксперты уверены: наличие большого выбора ликвидных помещений в местах с хорошей проходимостью уже способствует выходу на рынок и новых брендов и расширению присутствия уже существующих. Так во втором квартале 2020 года тренд подтвердили часовой бутик Breitling, что арендовал помещение на Невском, 129, нидерландский бренд мужской одежды Suitsupply – на Большом пр. ПС, 61 и Bork – на Большой Конюшенной, 13.

Правда, потенциальным арендаторам еще долго придется считаться с не самыми лучшими экономическими реалиями. «Вакантность начала расти не в марте с введением ограничений, а уже с сентября 2019 года, отражая состояние экономики. Время безудержного потребления сменилось эпохой разумного потребительского поведения», – комментирует руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева.

Арендодатели идут на компромисс

Что касается арендных ставок на торговую недвижимость, то, как и в случае с офисами, снижения пока не наблюдают. По данным «Авито. Недвижимость» в течение второго квартала 2020 года средняя стоимость аренды торговых площадей в Петербурге закрепилась на уровне 1,7 тыс. руб. за м2, показав рост на 7,5% в годовом исчислении. Интересно, что в Москве за год цена не изменилась, закрепившись на отметке в 3 тыс. руб. за м2.

Впрочем, по наблюдениям брокеров, большинству арендаторов удалось договориться о скидках до конца года, поскольку им понадобится время на восстановление. «Немало случаев когда владельцы помещений идут на серьезные компромиссы, если удается найти арендатора. Реальные сделки закрываются с большим дисконтом. Причем низкая ставка фиксируется на долгий срок. Для владельцев это оказывается лучше, чем совсем сидеть без денег», – считает Станислав Ступников. «Часть собственников пустующих помещений готовы обсуждать так называемый степ-рент – поэтапное повышение ставки аренды с постепенным выходом на докризисные цифры», – дополняют в JLL. 

Также по теме: