«Такого кризиса никогда не было!», – в один голос констатируют эксперты рынка коммерческой недвижимости. Трудно возразить: едва ли в современной России можно припомнить период, когда границы на замке; любимые кофейни – тоже. Замерли в ожидании концертные площадки и музеи, а деловые и торговые центры погасили окна, отправив сотрудников на удаленку. Такой мы запомним пандемию Covid-19.
Впрочем, несмотря на то, что большинство предприятий остались без привычной прибыли, после снятия ограничений город и деловая активность потихоньку оживает. «Линия полета» изучила, как коммерческая недвижимость Петербурга пережила пандемию и с какими результатами возвращается рынок к докоронавирусной жизни.
Текст: Ольга Головина
Фото: Pixabay.com
Офисы. Когда консерватизм на пользу
По наблюдениям экспертов, рынок офисов несет меньшие потери от коронакризиса, нежели другие виды коммерческой недвижимости. Несмотря на международный тренд снижения расходов на офисы, российский бизнес консервативен и не спешит покидать родные опенспейсы.
«Рынок живой, массового исхода арендаторов мы не наблюдаем, – комментирует ситуацию офисного рынка Петербурга заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. – Судя по запросам, вторая половина года будет более активной и живой: компании продолжают искать новые площадки». Остаться в онлайне после пандемии оказались готовы не более 15% российских предпринимателей.
Не последнюю роль играют и глобальные экономические особенности России. По данным Росстата, малые и средние предприятия (МСП) в стране – представители именно этого сегмента предпочитали экономить на офисах и до пандемии – едва превышают 20% в структуре ВВП. Для сравнения доля МСП в США составляет 50%, в Германии – 53%, в Великобритании – 51%. Львиный же кусок экономического «пирога» дают крупные, не редко окологосударственные бизнес-гиганты. Они же традиционно работают в крупных деловых центрах и штаб-квартирах.
Фото: Pixabay.com
Распределение в пользу крупных игроков спасает и посткоронавирусный офисный рынок Петербурга. По подсчётам JLL, только в первом квартале 2020 года из 3,6 млн площадей в 400 новых бизнес-центрах классов А и B свыше 50% заняли сырьевые компании, еще около 30% – IT. Хотя доля свободных площадей в бизнес-центрах классов А и В в первом полугодии подросла до 7,5% (плюс 2% относительно того же периода в 2019 года), на них моментально появились интересанты.
«Предложение стало немного больше – и это неплохо, потому что в 2019 году был явный дефицит площадей в качественных бизнес-центрах. Арендаторы – сырьевые, инфраструктурные компании с государственным участием, IT-хабы, международные логистические операторы – испытывали трудности с организаций рабочих мест для новых подразделений», – комментирует партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов. По его словам, дефицит связан со стагнацией в экономике и медленным ростом арендных ставок в последние несколько лет, что лишило участников рынка мотивации к строительству новых проектов и воплощению ярких инвестиционных идей. «Сейчас крупные арендаторы продолжают искать новые офисы. Так что освободившиеся помещения будут поглощены, по всей вероятности, еще до наступления зимы», – ожидают в «МТЛ. Управление недвижимостью». Отметил эксперт и резко возросшую потребность в труде российских программистов (девальвация рубля сделала их труд выгодным): «Ждем, что новые арендаторы офисов появятся из IT-сферы».
В первом квартале 2020 года в Петербурге построили и реконструировали три бизнес-центра на 25 тыс. м²: Bronka Space на Синопской набережной, «Обводный, 28» и коворкинг Space на Аптекарской набережной. В процессе еще 230 тыс. м², среди которых «Дом Рогова», «Невская ратуша», «Атлант», «Авиор Тауэр», офисы в Новой Голландии, БЦ «Заневский каскад», «Московский, 106», «Атлас Сити», и другие. Их планируют ввести до конца 2020 года. Впрочем, говорят эксперты, из-за коронавируса планы могут корректироваться.
Фото: Pixabay.com
В целом, участники рынка уверены: несмотря на отток денежных средств в связи с кризисом, категория офисных объектов восстановится сравнительно быстро, «Офисная недвижимость остается наиболее востребованным, а значит, привлекательным для финансовых вложений, сегментом среди инвесторов и девелоперов», – считает руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимость» Тимур Зайцев.
По данным «Авито.Недвижимость», средняя арендная ставка офисного квадрата в Петербурге во втором квартале 2020 года составила 808 руб. за м² (почти на 5% ниже, чем за предыдущий аналогичный период), в Москве – 1528 руб. за м² (в годовом исчислении прирост составил почти 4%). Предпосылок для ощутимого снижения арендных ставок эксперты не видят. «Оно возможно только в том случае, если кризис окажется глубже, и вакантными останутся 20% площадей. Пока предпосылок для этого не видно. Пока все просто чего-то ждут: второй волны девальвации рубля, роста цен на сырье, восстановления промышленных индексов», – сообщил господин Антонов.
Доходность петербургских офисов брокеры оценивают в 9-11% в год, что даже немного выше столичных показателей (8,5-10%).
Фото: Pixabay.com
Коворкинги начинают и выигрывают
Несмотря на дефицит деловых помещений, пандемия повлияла на требования избирательных петербургских нанимателей офисов (по данным брокеров, в отличие от Москвы и крупных мировых столиц, в Петербурге именно арендаторы устанавливают правила игры). Пожелания их связаны с наполнением и мобильностью пространств, а также условиями аренды. «Чаще всего ищут небольшие помещения с ремонтом, с возможностью выйти из договора раньше срока без больших штрафов – это стало одним из главных аспектов, на которые обращает внимание арендатор», – сообщил Михаил Тюнин.
Трудная эпоха санитарных ограничений действительно подстегнула тренд на трансформацию офисов «Уже в ближайшем будущем мы увидим на рынке рост предложений более «гибких» рабочих пространств, например, коворкингов», – уверен Тимур Зайцев. Такая гибкость, считают брокеры, выгодна всем. «Сочетание удаленной работы части сотрудников и гибкого офиса с компактной рассадкой остальных дает экономию на аренде до 40-50%, – подсчитал Николай Антонов. – Владельцу здания гибридные решения, которые позволяют сдавать в аренду не метры, а рабочие места, обещают удвоение денежного потока при относительно небольших вложениях. Возможно, это станет главной инвестиционной идеей 2021 года для петербургского рынка офисной недвижимости», – прогнозирует эксперт.
Доверие к коворкингам подтверждается и тем, что их не откладывали в долгий ящик из-за пандемии. В Петербурге уже появилась сеть небольших рабочих пространств в торговых центрах Corner, готовятся к запуску коворкинговые проекты «Практик», GrowUp, PAGE.
Фото: Pixabay.com
Туманное будущее торговых центров
Торгово-развлекательным центрам повезло меньше. Почти четыре месяца коллапса и резко обедневшие из-за невозможности получать привычную прибыль арендаторы потянули за собой и владельцев торговых площадей. «Пандемия сильно повлияла на рынок торговой недвижимости, поэтому в ближайшей перспективе его ждет длительный период восстановления: часть офлайновых магазинов закроется, некоторые из них поменяют площадку, оптимизируя свои расходы. В 2020 году собственники объектов коммерческой недвижимости будут стремиться сохранить финансовые показатели на докризисном уровне», – прогнозирует Тимур Зайцев.
Впрочем, эксперты пока не спешат с однозначными оценками. «Существенного роста вакантных площадей в торговых центрах и ТРК до сих пор мы не наблюдаем, но они в принципе закрыты (на момент подготовки материала ТРЦ Петербурга работали в урезанном формате – прим. ред.), поэтому делать любые выводы преждевременно», – считает руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников.
Действительно, несмотря на мучительное ожидание, в первом квартале 2020 года вакантных площадей в качественных торговых объектах Петербурга насчитали всего 3,5% (из 2,13 млн м²). «Массового оттока арендаторов не произошло. Даже при существенном снижении траффика в торговых центрах, ритейлеры пытаются договориться об изменении условий аренды на краткосрочный период времени, нежели сразу покидать арендованные помещения. Однако в дальнейшем прогнозируется рост вакансии», – считают аналитики JLL.
Ротация в петербургских ТРЦ тоже практически отсутствовала. Хотя часть сделок приостановили еще в марте, отложив их до лучших времен, в начале года успели открыться магазины Calvin Klein Jeans в ТРК «Европолис», The North Face в «Галерее», а также ранее не известный петербуржцам магазин итальянской косметики Kiko Milano в «Охта Молл» и «Радуга». Как будут развиваться события далее – дело времени.
Впрочем, эксперты вспоминают, что инвесторская неуверенность на рынке ТРЦ обозначилась задолго до пандемии. Крупные торговые проекты в последние годы практически не появлялись: если проследить динамику, то последние крупные торговые проекты открывали в 2016 году («Охта Молл» и «Порт Находка» в совокупности на 86 тыс. м²), в 2017 году было затишье, а в 2018-2019 годах торговая недвижимость приросла второй очередью Outlet Village Pulkovo и аутлета Fashion House. Кроме того, 2018 год владельцы ТРЦ запомнили массовыми проверками после трагедии в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня» и временными запретами на работу до устранения нарушений; закрытия тогда коснулись ТРК «Питерленд», ТЦ «Светлановский», ТК ON и других.
В нынешнем году новых проектов не открывали, но до конца 2020 г. анонсировали 47 тыс. м², за счёт 3 очереди Outlet Village Pulkovo, 4 очереди ТРК «Заневский каскад» и ТЦ «Спутник» на ул. Бабушкина. Однако, предупреждают брокеры, сроки открытия могут отложить из-за неопределенности на рынке.