Зарубежная недвижимость с выгодой

Спрос на зарубежную недвижимость за последние несколько лет вырос более чем в полтора раза: россияне оправились после экономического удара 2014 года и готовы инвестировать. Несмотря на то, что прослойка кредитоспособных покупателей сузилась, недвижимость для россиян по-прежнему является одним самых популярных и надежных способов вложить средства. Непосредственно в заграничных метрах покупатели видят дополнительные преимущества, в виде программ получения гражданства или собственного бизнеса за рубежом.

Текст: Ольга Головина

Инвестиции «поумнели»

«Заинтересованность в покупке зарубежной недвижимости во многом подкрепляется экономической ситуацией в мире и ростом курса евро и доллара. Вложения в недвижимость за рубежом обещают инвесторам стабильную прибыль в валюте», – комментирует директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.
Изменилась и мотивация покупки: если пять лет назад заграничную недвижимость приобретали чаще для проведения отпуска, то с 2014 года растет доля тех, кто присматривает объекты для инвестиций, с дальнейшим прицелом на переезд или получение образования. «Большинство покупателей – не профессиональные инвесторы. И они не собираются переезжать прямо сейчас. Как правило, люди стараются совместить сразу несколько целей: чтобы была недвижимость, куда можно выехать с семьей; в остальное время сдавать, получая дополнительный доход; а в будущем, возможно, на пенсии, перебраться на ПМЖ», – говорит ведущий аналитик портала Prian.ru Анастасия Фалей. «Современные покупатели – это люди с более высокими, преимущественно «белыми» доходами. Такой контингент рассматривает более дорогую недвижимость, но и относится к покупке максимально взвешенно. Он понимает налоговую нагрузку, затраты на содержание и убытки от простоя квадратных метров», – дополнили покупательский портрет в департаменте зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс.Недвижимость».
По данным брокеров средняя сумма, которую россияне готовы потратить на жилье за рубежом, – €278 тыс. «В Болгарии средняя стоимость объектов, которыми интересовались россияне, – €32 тыс., Турции – €63 тыс., Германии – €98 тыс., Испании – €192 тыс., Италии – €272 тыс.», – конкретизируют эксперты. Основная доля запросов от русскоязычных покупателей приходится на жилье: 91,7% – дома и квартиры, а оставшиеся 8,3% приходятся на коммерческую недвижимость.

Германия и Чехия подняли планку

Цены на зарубежную недвижимость в 2019 году менялись неравномерно. По информации инвестпортала Global Property Guide, с начала года в популярных у российских покупателей Чехии и Германии цены выросли на 10-12 %. «За последние пять лет квартиры в Праге, Берлине, Мюнхене и других крупных городах подорожали на 70-100%, – комментирует ситуацию Анастасия Фалей. – Причины комплексные: нехватка жилья, приток населения, в основном за счет мигрантов, доступные кредиты, рост зарплат, крепкая экономика. Это одна из причин снижения спроса россиян на эти страны – жилье там стало ощутимо дороже. Плюс, несмотря на это все лучшие предложения разбирают на стадии котлована – с каждым годом все сложнее подобрать вариант для инвестиций», – утверждает аналитик.
Однако несмотря на рост цен, брокеры отмечают стабильный спрос на немецкую недвижимость у состоятельных россиян. Из-за устойчивой экономики в Германии самый высокий процент дорогих сделок от €10 млн, а для инвесторов с более скромными бюджетами специалисты предлагают альтернативу в виде жилой недвижимость Берлина, где студия площадью около 40 м² может обойтись от €200-250 тыс. «В любое время ее будет достаточно просто сдать в аренду или продать: в Берлин ежегодно съезжаются студенты и рабочие со всего мира, а потому спрос на жилье всегда высок», – комментируют брокеры, оценивая доходность инвестжилья в 5-6% годовых.

Тренды 2019: Средиземноморье

Ключевыми событиями рынка зарубежной недвижимости в 2019 году стали изменения в программах предоставления вида на жительства и гражданства за покупку недвижимости. По наблюдениям брокеров, такие программы стимулируют спрос на недвижимость в сегменте «комфорт-класс» и выше.
В полную силу заработала турецкая программа, дающая гражданство при покупке недвижимости от $250 тыс. Кроме того, из-за падения курса лиры цены упали более чем на 12%. По-видимому, совокупность факторов привела к тому, что в российском сегменте Турция стала самой привлекательной для покупки квадратных метров страной, обогнав многолетнего лидера, Испанию. «Это произошло впервые за всю историю наблюдений с 2012 года. – констатирует Анастасия Фалей. – Как только политические отношения между нашими странами наладились, спрос на жилье в Турции начал расти. В пользу турецкой недвижимости сыграла девальвация местной валюты, из-за которой на рынке появилось много недорогих предложений. Например, сейчас в Аланье и окрестностях много предложений неплохих квартир на «вторичке» с ценами от €30 тыс. и даже €25 тыс. Пару лет назад такого не было», – пояснила эксперт Prian.ru.
Среди наиболее привлекательных направлений в этом году выделяют Италию. После колоссального снижения ВВП в 2012 году и падения стоимости премиальной недвижимости на 40% за последнее десятилетие, страна показала признаки восстановления экономики. Политика итальянских властей, направленная на привлечение иностранных инвестиций, по мнению экспертов, веский повод вложиться в Италию.
«Покупатели итальянской недвижимости проявляют особый интерес к коммерческим проектам: бизнес-центрам, отелям и, разумеется, заведениям общепита, которые пользуются стабильным спросом у арендаторов. По прогнозам МВФ, в 2018-2023 гг. Италию ожидает положительная динамика ВВП, а цены на недвижимость в ключевых городах страны уже постепенно стабилизируются – за 2018 год зафиксирован рост стоимости высокобюджетного жилья на 1%. Сейчас, пока цены еще не успели взлететь, – самое лучшее время для покупки недвижимости в стране», – уверяют в Knight Frank. Эксперты Prian в свою очередь отметили рост цен в туристических городах Италии уже теперь.

Греция и Черногория обгоняют Кипр

Любимый богатыми россиянами Кипр под давлением Евросоюза ужесточил условия своей программы «Гражданство за инвестиции», из-за чего в 2019 году спрос на кипрские квадраты упал на 15%. Теперь инвестировать в его недвижимость с прицелом на гражданство стало труднее усложнились процедуры и появился дополнительный невозвратный платеж в €150 тыс. «С Кипром ситуация пока не ясна, но есть информация о том, что могут программу могут совсем прикрыть. Такой риск есть», – поделились в «Адвекс». Сейчас кипрская программа предполагает вложение от €2 млн в жилую или €2,5 млн в коммерческую недвижимость, пожертвование в размере €75 тыс. в «Корпорацию земельного развития» Кипра и столько же в «Фонд содействия исследованиям».
Впрочем, даже несмотря на усложнения, в 2019 году спрос на «кипрский люкс» показал относительную стабильность. «Большинство покупателей кипрской недвижимости отдает предпочтение роскошным виллам с собственным причалом для яхт или же просторным апартаментам стоимостью от €3,25 млн», – поделилась Марина Шалаева. Более половины запросов в 2019 году пришлось на Лимассол и более демократичные Пафос и Айя-Напу.
Стать инвестиционным лидером вскоре обещает Греция. Недавно власти страны объявили о запуске своей программы «Гражданство за инвестиции» в 2020 году – пока здесь можно получить вид на жительство, вложив в недвижимость от €250 тыс. «Информация пока не официальная, но на рынок уже повлияла – кипрские застройщики боятся, что Греция переманит у них инвесторов. И не зря», – считает Анастасия Фалей.
Заявки по программе «Гражданство за инвестиции» в этом году начала принимать Черногория, которая предполагает вложение в недвижимость от €250 тыс., плюс – 100 тыс. невозвратный платеж. Цены ожидаемо подросли почти на 12%.

Классика туманного Альбиона и ультрамодный Дубай

У состоятельных иностранцев традиционно востребованы квадратные метры Великобритании, даже несмотря на политическое напряжение и отсутствие программ получения гражданства и ВНЖ. «Для покупателей все неудобства, связанные с Брекситом, перевешивают такие факторы, как слабый фунт стерлинга и отличный выбор лотов больших размеров. Чаще всего жилье здесь приобретают для себя или для детей, обучающихся в престижных английских образовательных учреждениях. По этой причине чаще всего здесь приобретают апартаменты с двумя спальнями, цена которых варьируется в диапазоне £1-3 млн», – говорить Мария Шалаева.
В 2019 году набрала популярность недвижимость в ОАЭ, а конкретнее – в торговом и финансовом центре Ближнего востока – Дубае. Эксперты считают направление чуть ли не самым перспективным для вкладов в недвижимость. «По прогнозам, в течение следующего десятилетия спрос на недвижимость в Дубае значительно превысит предложение. А тот факт, что в Эмиратах отсутствуют налоги на операции с недвижимостью, только добавляет Дубаю инвестиционной привлекательности», – описывает перспективу Марина Шалаева. «Климат здесь хороший, дома строятся быстро, не дольше девяти месяцев. Из-за специфики ОАЭ недвижимость здесь арендуют не для проживания, а с целью ведения бизнеса», – комментируют в «Адвекс».

В поисках идеальной страны

Выбор «идеальной страны» для покупки недвижимости, убеждены в Knight Frank, будет зависит от инвесторских ожиданий. «Вклады в недвижимость Кипра обеспечат не только красивый вид, но и паспорт ЕС в течение полугода, а также доходность от 5-8% годовых при минимальных вложениях. А вот за лотами больших размеров, которые однажды могут пригодится для личного проживания, стоит отправляться в Лондон», – советуют брокеры. В 2020 году, прогнозируют специалисты рынка, сохранится спрос на европейскую стабильность, помноженную на теплый климат, приемлемые цены и удобные программы ВНЖ. Подрастет спрос на коммерческие объекты и инвестиционное жилье «под ключ». «Список самых популярных стран вряд ли сильно изменится, но наверняка появятся новые «звезды». Две самые недооцененные страны 2019 года – Грузия и Польша. Обеим есть что предложить россиянам, вопрос только в том, смогут ли местные продавцы донести эту информацию до покупателей», – подытожила Анастасия Фалей.