Жилищное строительство в Петербурге многолико. Новые проекты окольцовывают город по окраинам, спокойной «малоэтажкой» удаляются в ближайший пригород, прорастают на месте бывших ленинградских заводов, выходят к морю и даже сохраняет памятники архитектуры от разрушения. «Линия полета» узнала, как девелоперы осваивают новые территории.
Текст: Александра Конфисахор
Фото: Pixabay.com
Пригороды Петербурга: от высотки до резиденции
Рынок загородного жилого строительства условно можно подлить на классические малоэтажные проекты. Это частные дома, коттеджные поселки, таунхаусы в престижных зеленых пригородах Петербурга, а также высотные кварталы комплексного освоения территорий (КОТ), которые возводят, как правило, на бывших сельскохозяйственных землях за пределами КАД.
Предложение в первом, малоэтажном сегменте пригородов, подсчитали в Avito Недвижимость, за минувший год выросло на 12%. Девелоперы вывели в продажу как минимум девять проектов: три коттеджных поселка класса люкс и шесть проектов бизнес-класса. Всего к началу 2019 года на загородном рынке Петербурга и Ленобласти продавали около 360 проектов коттеджных поселков и таунхаусов.
По наблюдениям Becar Asset Management активнее всего под застройку осваивается южное направление (Гатчинский район), Всеволожский район и локации Приозерского шоссе. Курортный район традиционно остается популярным и продолжает развиваться, хотя из-за высокой стоимости земли жилье в этой локации могут позволить себе немногие.
Действительно, новые элитные проекты, вышедшие в продажу, появились в Курортном районе Петербурга. Среди них Sunhill и «Солнечный» в поселке Солнечное. В Ленинградской области, в поселке Васкелево (Всеволожский район) возводят элитный проект «Высокий стиль». Среди «свежих» проектов бизнес-класса и комфорт-класса аналитики рынка недвижимости называют малоэтажный миллионник «На Царскосельских холмах» в Пушкинском районе Петербурга, «Образ жизни» во Всеволожском районе, «Солнечный орнамент» в Приозерском районе, город-курорт Gatchina Gardens под Гатчиной, вторая очередь «Петергоф-сити» и «Флайт» Ломоносовском районе, четвертую очередь «Онегин парка» в Тосненском районе.
Эксперты Knight Frank отметили рост спроса на элитные проекты: к началу 2019 года их продали в 1,6 раза больше, чем в 2017 году. Общий рост спроса на загородное жилье составил примерно 6%. По оценкам экспертного бюро «Сперанский» до конца 2019 года этот показатель достигнет 10%. Средняя стоимости покупки составила от 10 до 80 млн рублей.
«Малоэтажное строительство первым страдает в кризисные периоды, которые наступают регулярно. Недостроенных проектов и проектов, которые продаются сложно, достаточно много. Тем не менее, освоение пригородов Петербурга последние десять лет идет большими темпами, рынок перенасыщается компактными предложениями (студии и однокомнатные квартиры), и сегодня уже сформировался большой неудовлетворенный спрос семейной аудитории на просторные качественные квартиры в комплексах без большого количества студий», – обозначила точки роста для развития загородного жилья управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Среди очевидных плюсов малоэтажных загородных зданий или таунхаусов эксперты выделяют камерность, обилие зелени, хорошую экологию. Если речь идет о проектах в Ленобласти, то стоимость квадратного метра здесь ниже, чем в том же Курортном районе. Среди минусов удаленность от мест работы жителей и высокие коммунальные платежи.
Второй, более экономичный вариант жилья за пределами КАД – проекты комплексного освоения территорий, исчисляемые сотнями тысяч квадратных метров жилья. Сейчас такие проекты, как правило, занимают приграничную к Петербургу зону Всеволожского района Ленобласти (Мурино, Девяткино, Кудрово, Бугры, Янино).
КОТы, вспоминают в Becar, тренд последних 10-15 лет, который обозначился из-за отсутствия площадей в черте Санкт-Петербурга, тогда как гигантские пространства за пределами Кольцеой автодороги стали возможностью для девелоперов создавать крупные проекты с одной стороны, с другой, – позволяло уходить от уплотнительной застройки в сложившихся районах Петербурга. Сейчас лидерами направления являются Bonava, Setl City, «Лидер Групп», «УНИСТО Петросталь» и многие другие. «Нельзя сказать, кто конкретно задал этот тренд первым. Перевод сельхозземель под жилье проще, чем перевод промышленных территорий в центре города. Для крупных застройщиков при реализации масштабного проекта этот процесс вполне доступен», – комментирует Ольга Шарыгина.
Плюсы таких проектов – привлекательная цена квадратного метра (около 50 тыс. рублей), из-за которой, даже несмотря на переход к эскроу-счетам, спрос остается стабильным: около 70% спроса, по информации «Петербургской недвижимости», приходится именно на них. Минусы таких кварталов – транспортная доступность и социальная инфраструктура, которые не всегда успевают за темпами стройки.
Строят «сельскохозяйственные» КОТы и в границах Петербурга. Например, проекты в Юнтолово и на Парнасе от «Главстрой-СПб», кварталы на территории Каменки (осваивают девелоперы «Ойкумена», ЛСР, «Легенда», «Северный город» и другие). Такие кварталы тоже отличаются масштабами, приемлемыми ценами. По данным около 70-93 тыс. руб. за квадратный метр (в более освоенных районах Петербурга цены стартую от 110 тыс. рублей), но имеют петербургскую «прописку» и быстрее, чем в Ленобласти, «обрастают» дорогами и соцобъектами.
«Серый пояс» под жилье
Особое место в петербургском жилом строительстве занимают жилые проекты на месте бывших промышленных территорий. Это проекты редевелопмента в так называемом «сером поясе» Петербурга.
Активнее всего развиваются проекты редевелопмента в районах Полюстрово (территорий около проспекта Маршала Блюхера) и у площади Мужества, в Московском районе (в зоне Измайловской перспективы и земли бывшего мясокомбината «Самсон»), набережных Невы в районе Большого Обуховского (Вантового) моста и Черной речки, бывшие промпредприятия Петровского острова. Успешно в плане жилого строительства развивается промышленная часть Васильевского острова в районе Уральской улицы.
«Если говорить о крупных территориях под редевелопмент, основным вариантом изменения функционала (для промышленной территории – прим. ред.) является строительство жилья. На меньших по площади участках возможен редевелопмент по коммерческую недвижимость, прежде всего под офисную функцию или креативные пространства», – говорит заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Динамика редевелопмента, считает он, связана с изменением транспортной ситуации в непосредственном окружении проекта. Если существенное улучшение транспортной доступности произошло либо ожидается в краткосрочной перспективе, наблюдается активизация проектов редевелопмента.
Девелоперы продолжают проявлять интерес к развитию территорий бывших промзон. Так в феврале 2019 года начали возводить один из крупнейших проектов редевелопмента – «Светлана Парк» на 1 090 квартир от компании Setl City. Этот комплекс, констатируют аналитики Colliers International, составляет 35% от всего объема нового предложения бизнес-класса в I полугодии 2019 года. «По мере накопления опыта работы в условиях проектного финансирования, мы прогнозируем оживление земельного рынка осенью 2019 года и появление новых интересных проектов в различных районах города: проект на месте бывшего хлебозавода Fazer на Васильевском острове от Legenda Intelligent Development, ЖК бизнес-класса в Центральном районе от «ПСК-Групп». Московский застройщик «ПИК» планирует редевелопмент территории завода им. Климова. Ранее в районе станции метро «Лесная» анонсировали проекты ГК «Базис» и AAG», – сообщает директор департамента жилой недвижимости Елизваета Конвей.
Проблемы жилья в «сером поясе», считает господин Фадеев, вытекают из особенностей владения земельными участками. «Не секрет, что значительная часть серого пояса Петербурга раздроблена на множество мелких участков, находящихся у разных владельцев, что мешает развитию крупной территории в целом», – поясняет эксперт. Из-за этого необходимая дополнительная инфраструктура, как и в проектах КОТ, может появиться не сразу. Впрочем, включенность промзон в инфраструктурную ткань города компенсирует эту сложность.
Мимикрия по-московски
Интересно, что по сравнению с Москвой масштабы петербургского редевелопмента скромны. «В Москве промышленные территории занимают огромные площади – до сотен гектаров, как в случае с территорией ЗИЛа, а не пару десятков гектаров максимум, как в Петербурге. Поэтому редевелопмент промышленных территорий в столице – долгоиграющая история, требующая колоссальных инвестиций и включающая в себя реализацию креативных пространств, торговых комплексов и другую масштабную коммерческую инфраструктуру», –сравнивает Ольга Шарыгина. Кроме того, отмечает эксперт, в Москве застройщики бьются буквально за каждое пятно под застройку в пределах МКАД, поэтому из-за ограничений промзон, здесь чаще строят апартаменты как псевдожилье. «В Петербурге количество таких проектов составляет от 30 до 35% от общего предложения рынка апартаментов, а в Москве – 95-98% всех апартаментов – по факту, жилые проекты», – поделилась госпожа Шарыгина.
С видом на море
Петербургская «морская» специфика – освоение намывных территорий под жилье. Активно осваивают Василеостровский (Морской фасад) и Южно-Приморский намывы.
Так Василеостровский Морской фасад – это 477 гектаров намывных земель (намыли с 2007 года) уже пополнился одноименным морским пассажирским портом и жилыми проектами «Капитан Немо» от «Лидер Групп» (входит в проект «Гавань капитанов» и пока единственный сданный корпус) и более крупный проект «Я – романтик» от Seven Suns. В минувшем июне здесь начала строить «Группа ЛСР» и уже вывела в продажу первый дом на 308 квартир в составе ЖК «Морская набережная». Девелопер планирует реализовать проект общим количеством 9 250 квартир в четыре этапа, всего планируется построить 47 монолитных домов бизнес-класса.
Первыми девелоперами на этих территориях был застройщик Seven Suns Development с проектом «Я – романтик» и «Лидер Групп» с проектом «Гавань капитанов». По мнению экспертов рынка, эта часть Васильевского острова несколько изолирована от инфраструктуры острова. Так гендиректор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов увидел проблему намыва в отсутствии комплексного подхода к градостроительному планированию: «Вместо того чтобы стать новой визитной карточкой города, «Морской фасад» напоминает район «Парнас», – сетует эксперт. Впрочем, по планам Смольного здесь должен появится портовый «город-сад» с гостиницами, торгово-развлекательными комплексами и бизнес-центрами, станцией метрополитена «Морской фасад», магистралями и набережными.
Южно-Приморский намыв – более старый. 1350 гектаров «новой земли» появились здесь в 1960-х годах, но только в 2000-х сюда пришли китайские инвесторы – «Шанхайская индустриально-инвестиционная компания Лтд», которые за 15 лет создали здесь современный, действительно масштабный проект, объединенный единой архитектурной концепцией и четким градостроительным планом – «Балтийская жемчужина». Сейчас южный берег почти «закрыт» проектом. Вскоре участки здесь стали приобретать и другие девелоперы, осваивая прибрежные у нового проспекта Героев. Это «Огни залива» от БФА, «Легенда Героев» от «Легенда», «Южная акватория» от ЛСР.
По мнению экспертов, юго-западный намыв хоть и насыщен инфраструктурой, транспортная доступность его пока оставляет желать лучшего из-за удаленности метрополитена и высокого трафика.
Новостройка в историческом контексте
Приспособлением исторических зданий под современное использование в составе жилых проектах в центре Петербурга известна группа RBI. Так, например, в рамках жилого проекта Time компания отреставрировала и приспособила здание исторического газгольдера «Общества освещения газом Санкт-Петербурга» под паркинг, водонапорную башню Охтинской прядильной мануфактуры – под арт-объект во дворе жилого проекта «Четыре горизонта», а также превратила в деловой центр здание «гаража Крюммеля» в проекте «Собрание» на Большой Посадской. Здание на Свердловской набережной, 22, известное как «Дача Дурново», практически из руин реконструировала Becar Asset Management Group под административное здание, их же работа – проект «Дача со львами» Кушелева-Безбородко, в котором до июля позапрошлого года располагался тубдиспансер. Стоимость реставрации таких объектов эксперты оценивают в миллионы долларов. «У этого направления нет лидеров, потому восстановление памятника архитектуры всегда индивидуальное решение девелопера», – резюмировали в компании.